Cьогодні житло практично не продається. Проте й вартість квартир не падає. Втім, подейкують, що Україну таки чекає обвал цін. Останніми роками ринок житла штучно перегрівався, тож нині маємо наслідки: попит на первинному ринку впав аж на 60 %, а на вторинному — на 40 %. Останній удар по квартирному питанню завдали банки, фактично припинивши видавати житлові кредити.
Ціни на нерухомість таки конкретно зваляться
Все це провокує також пробле-ми й для невеличких будівельних компаній, адже практично жоден об’єкт не будується ними без кредиту. Тож дрібним забудовникам доведеться або перепрофілюватися, або стати банкрутом. Які наслідки для покупця? Не виключено, все це може породити нові «еліта-центри», з іншого ж боку ринку загрожує монополізація. Власне пік кризи нерухомості в Україні прогнозують на осінь — пору, коли ринок зазвичай активізувався. Оптимісти чекають падіння цін до 30 %. Чого ж тоді чекають песимісти?
Ціни однозначно падатимуть, однак сумнівно, щоби «квадрат» подешевшав аж на третину. Адже подорожчали будматеріали та пальне. Навіть подорожчання продуктів відбивається на ціні житла, оскільки будівельникам треба платити адекватну зарплату. Та й самі забудовники не дуже прагнуть продавати квартири за безцінь. Особливо крупні компанії. Тож, можливо, падіння сягне лише 10—15 %?
Один зі старих європейських ріелторів — компанія «Hamptons International» — дав прогноз на кінець 2008 року, за яким ринок нерухомості України чекає різкий обвал цін. Першим похитнеться Київ. Зниження цін сягне тут 25—30 %. Інші міста-мільйонники чекає та ж доля, хоча обвал буде плавнішим — ціни впадуть на 20 %.
Ряд експертів вважають падіння цін маловірогідним
При нинішньому скороченні об’ємів будівництва падіння цін на нерухомість є маловірогідним, оскільки об’єм пропозиції на ринку є традиційно меншим, ніж об’єм попиту. Таку думку висловлюють фахівці будівельного бізнесу. На їхню думку, не сприяє зниженню цін і політика окремих місцевих органів виконавчої влади, які нещодавно підвищили відрахування на розвиток інфраструктури.
А ось на вторинному ринку житла зниження цін має шанси. До кінця поточного року найбільш реальний варіант розвитку ситуації в цьому сегменті — стабілізація цін з помірним зниженням на окремі категорії житла. Зокрема, 3—4-кімнатні суміжно-роздільні квартири в старому фонді, неліквідні «хрущовки» можуть втратити в ціні до 5—7 %. Експерти підкреслюють, що сценарій цінової стабілізації впродовж одного-двох років, коли нарешті має статися диференціація цін за районами та за типами житла — найвірніший спосіб уникнути кризи.
Обвал цін на житло не за горами, адже дешевшає земля
Поки ріелтори та будівельники переконують, що ціни зростатимуть, банкіри відмовляють тим, хто бажає взяти кредит. Фінансисти першими визнали: вони чекають обвалу цін на землю. Багато банків перестали видавати іпотечні кредити не лише на покупку квартир, а й на покупку землі. Банкіри вважають, що спекуляції землею закінчилися. Це підтверджують і крупні компанії, що володіють нерухомістю. Деякі з них уже не збираються купувати в Україні землю, чекаючи, поки та подешевшає.
Звичайно, зниження цін стане приємною новиною для українців, які ще не купили свої квартири та ділянки, але водночас принесе розчарування тим, хто бездумно вкладав гроші в нерухомість. Фахівці впевнені, що компанії, які інвестували в безперспективні земельні ділянки, розоряться або будуть вимушені продатися. Постраждають і банки. Багато клієнтів, не продавши землю, просто відмовляться виплачувати кредити. Вони можуть кинути землю і сказати банкам: продавайте самі.
А тим часом середні ставки за іпотечними кредитами на вторинному ринку в гривні переступили 20-процентний рубіж. Окремі експерти вважають, що кредити на житло дорожчатимуть і надалі, а на позичальників чекає ще більше посилення вимог і обмеження термінів кредитування.
Криза нерухомості примушує дешевшати й будматеріали
Зазвичай будматеріали вслід за кризою житлового ринку теж дешевшають. Напевно, невдовзі будівельникам уже не буде чим виправдовувати завищені ціни на квадратні метри.
Останні 7 років спостерігалося лише зростання вартості будматеріалів. Та вже три місяці як реалізація цегли на багатьох заводах знизилися аж на 40 %. Продаж гіпсокартону за останні три місяці виріс лише на 10 %, тоді як торік зростання було 40 %. На будматеріали вже немає колишнього ажіотажу. Причина падіння попиту — застій у будівництві.
Зниження активності продажів відчули й спеціалізовані магазини, де будматеріали для ремонту купують власники квартир. Причина — дуже високі ціни, за яких людині з середнім рівнем доходів наважитися на ремонт дуже важко.
Поки українці купували квартири, будівельники підвищували на них ціни. Це, у свою чергу, давало заробити й виробникам будматеріалів. Лише вартість цементу з початку року зросла так, що нинішні ціни в нас уже вищі, ніж у Європі. Про металеву арматуру вже й не кажемо.
До нинішнього літа впали останні надії будівельників на пожвавлення попиту. Про продажі, що зупинилися, заговорили всі. Це змусило знизити темпи будівництва, а виробникам цегли й цементу — ціни. Щоправда, це ще не набуло масового характеру. А чимало заводів знижувати цін й не збираються, чекаючи, коли доходи населення, що впали через інфляцію, «підтягнуться» до нових цін.
На превеликий жаль, слабку надію виробникам будматеріалів дає й футбольний чемпіонат Євро-2012. Адже масового будівництва аеропортів, готелів і доріг у нас поки що так і не спостерігається.
КОМЕНТАРІ ФАХІВЦІВ
Наталія Шкробак, директор агенції нерухомості «Ідея»
— Про те, що ціни впадуть, зараз багато говорять. Звісно, в ці чутки важко повірити. На мою думку, ціни будуть триматися до тих пір, поки банки будуть давати кредити. А ситуація з банками стає дедалі гіршою — банки менше дають кредитів громадянам на житло, при цьому ставлять дуже високі відсотки. Звісно, кількість платоспроможних людей меншає. Я хоч і слабо вірю, але дуже надіюся, що ціни впадуть, і тоді в наших людей з’явиться більше можливостей придбати житло за нижчими цінами.
Олена Мушкатєлова, ріелтор агенції нерухомості «Європейський дім»
— Я думаю, що інформація про падіння цін на нерухомість — це тільки чутки. За моїми спостереженнями ціни лише зростають, особливо на нове житло. Це спричинено підвищенням цін на будматеріали. Так само колись казали і про те, що попит на житло на первинному ринку витіснить високий попит на вторинне житло. Але так не сталося, оскільки багато людей віддають перевагу, можливо, й не зовсім новому помешканню, але повністю доробленому, з ремонтом і всіма комунікаціями. Тож я вважаю, що ціни на нерухомість не впадуть до тих пір, поки існуватиме попит на вторинне житло.
Людмила Бішоф, ріелтор агенції нерухомості «Кредо»
— Я думаю, що ціни не те що не знизяться, а навпаки — зростуть. Існує великий попит на нерухомість на вторинному ринку. Зараз у нашому місті склалася така ситуація, що нового житла майже немає. Будівельні компанії зазвичай пропонують споживачам нові оселі, але пізніше, за умови, що покупці вкладуть кошти у будівництво свого ж житла. Проте наші люди не є такими довірливими, щоб вкладати гроші в «повітря». В умовах нестабільної ситуації в нашій державі, поки в наявності не з’являться нові квартири, ціни на вторинну нерухомість будуть рости.
